Quyền mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp.  Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý. Xem thêm: Sổ hồng chung cư là gì? Thủ tục cấp sổ, mua bán, chuyển nhượng

Thỏa thuận ba bên: bên mua, bên bán và ngân hàng

Bên mua và Bên bán nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán. Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:
  • Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
  • Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
  • Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
  • Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
  • Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

Bước 1:

  • Ký cam kết giữa 3 bên( bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bên bán sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
  • Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2:

  • Bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
  • Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3:

Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4:

Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
  • Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
  • Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
  • Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
  • Đơn đề nghị đăng ký biến động
  • Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì?
Bài viết: Cách mua nhà thế chấp ngân hàng Nguồn: ACC Biên soạn: Hoozing]]>